一、裁判观点：

鉴于预告登记具有破产保护效力，即便是不动产权利人陷于破产，其仍可对抗其他的债权人而保全请求权的目的实现。

二、案情简介：

2011年12月28日，某某公司1与程某签订《上海市商品房预售合同》（以下简称案涉合同），约定程某向原告购买上海市嘉定区爱特路107号1-2层的店铺（以下简称案涉房屋），房屋总价为1,103,393元。除案涉合同外，当日，程某与原告还就嘉定区爱特路99号、101号、103号、105号、109号、111号六套店铺也签订了预售合同，即程某共向某某公司1购买了七套店铺，合同约定的房价总计为7,399,997元。合同签订后，程某支付了全部购房款。2014年1月7日，程某取得包括案涉房屋在内的七套店铺的预告登记。

因原告未能按约交房，程某曾向上海市嘉定区人民法院（以下简称嘉定法院）起诉，主张逾期交房违约金，并要求原告交房、过户等。2019年12月20日，嘉定法院作出（2019）沪0114民初2129号至2135号共七份民事判决书，均判令原告支付逾期交房违约金，但均以案涉房屋目前尚未办理房地产初始登记、尚未取得大产证、不符合预售合同约定的房屋过户和交付条件为由，驳回了程某要求交房、过户的诉请。在某某公司1进入破产清算程序后，程某向管理人主张交房、办产证。2022年10月12日，管理人向程某寄送《通知书》，告知程某案涉房屋属于破产财产，程某无权主张取回，并且原告无法继续履行案涉合同，要求程某就其损失向管理人申报债权。2022年10月24日，管理人收到程某《补充申报》材料，但其仍向管理人主张继续履行案涉合同，并主张不应将案涉房屋列入破产财产。根据管理人调取的不动产产权登记材料，案涉房屋目前仍然登记在某某公司1名下。

原告认为，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第二百零九条以及《中华人民共和国企业破产法》（以下简称企业破产法）第三十条规定，不动产物权的转移以登记为准，而案涉房屋仍登记于某某公司1名下，并且仍处于在建工程状态，未办理竣工验收，同时根本不具备交付条件，案涉房屋属于某某公司1的破产财产。上述事实情况同时也在某某公司1与程某的七份判决文书中均有确认，程某的主张也被嘉定法院驳回。

由于某某公司1已进入破产清算程序，并且已经被吊销了营业执照，亦无相应资质、资金和能力开展对案涉房屋的开发和建造工作、继续履行案涉合同，案涉合同已处于根据民法典第五百八十条规定的“法律上或者事实上不能履行”情形。根据企业破产法第十六条规定，案涉房屋属于破产财产，程某的主张应当向管理人进行债权申报，按照相应的债权清偿顺位和清偿方案进行受偿，不得通过继续履行的方式对程某的债权进行个别清偿，否则将违背企业破产法公平清偿的立法目的，同时也侵犯了其他债权人的合法权益。

三、原告起诉：

1.判令解除某某公司1与程某就上海市嘉定区爱特路107号1-2层房屋签署的《商品房预售合同》（合同号201XXXXXXXXX）；

2.判令注销《商品房预售合同》（合同号201XXXXXXXXX）的备案登记；

3.判令注销上海市嘉定区爱特路107号1-2层房屋在不动产登记簿上的预告登记（登记证明号：嘉201XXXXXXXXX）；

4.本案诉讼费由程某承担。

四、被告答辩：

不同意某某公司1全部诉讼请求：

第一，原告的管理人无权单方行使合同解除权。企业破产法第十八条虽赋予了管理人待履行合同的解除权，但该解除权的范围限于双方均未履行完毕的合同。本案中，程某已履行完全部合同义务，且案涉房屋也已办理了预告登记，案涉合同不属于前述法律规定的管理人享有解除权的范围。

第二，某某公司1主张依据民法典第五百八十条规定行使合同解除权亦不能成立。本案系破产衍生诉讼，基于特别法优于一般法的法律适用原则，应当依据企业破产法的规定以确定原告是否能行使解除权，即便依据民法典的相关规定，本案也不存在法律上、事实上不能履行的情形。案涉房屋实际已经竣工，只是欠缺相应竣工验收手续，而这正是管理人应当依法履职解决的问题。司法实践中，在破产程序中对于案涉房屋类似问题，一般是在拍卖处置时披露相关预告登记情况，明确由买受人完成竣工并负责向预告登记权利人交付，将其作为竞买条件之一。

第三，案涉房屋已办理了预告登记，程某对案涉房产享有准物权，预告登记亦具有破产保护效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第三十条明确预告登记具有排除强制执行的效力，其立法原理就是基于预告登记权利人对登记的不动产享有准物权。依据“举重以明轻”原则，预告登记尚且可以排除司法强制执行，合同相对方显然无权要求解除合同、处分房产，原告有义务继续履行合同。

四、一审法院判决结果：

本院认为，原、被告就案涉房屋存在合法有效的预售房屋买卖合同关系，程某已按约履行了支付全部房屋价款的义务，并对案涉房屋办理了预告登记，系合法的预告登记权利人。某某公司1未按合同约定履行交付房屋、办理过户的义务，已构成违约。本案的争议焦点在于某某公司1作为违约方是否有权解除案涉房屋预售合同。对此，本院具体分析如下：

首先，关于本案法律适用。某某公司1明确其诉请的请求权基础为民法典第五百八十条规定，案涉房屋预售合同项下过户及办理产证义务在法律上和事实上均不能履行，致使合同目的不能实现。程某则认为，某某公司1已破产，本案仅能适用企业破产法规定，不适用某某公司1主张的民法典第五百八十条规定，且均不符合企业破产法和民法典规定的合同解除情形。对此本院认为，企业破产法第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人”，该条规定赋予破产情形下管理人对特定合同选择解除或继续履行的决定权。而民法典第五百八十条规定法律上或者事实上不能履行等情形时致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，该条规定的是合同僵局情形下当事人请求终止合同权利义务的权利。本院认为，上述两条规定是针对不同情形下、不同主体关于合同解除权或权利义务终止问题的法律规范，并不存在绝对的适用冲突，不能完全以特别法之规定来排除一般法之规定的适用，故对程某关于本案不能适用民法典之规定的意见，本院不予采纳。

其次，关于案涉合同是否存在事实上或法律上不能履行致使合同目的无法实现情形及某某公司1作为违约方能否解除案涉预售合同。本院认为，

第一，案涉房屋并不属于违法建筑，虽未完成竣工验收，但实际上已在使用，具备一定使用价值，即便某某公司1已被吊销营业执照并进入破产程序，某某公司1管理人在破产清算程序中仍然有多种路径可以使程某取得房屋的合同目的得以实现。

第二，某某公司1虽称案涉房屋属于破产财产，继续履行交房义务或者附过户条件处置资产均可能构成对程某的个别清偿，但因案涉房屋已办理预告登记，而预告登记具有破产保护效力，即在不动产物权人陷于破产时对抗其他的债权人而保全请求权的目的实现。原告也未能提供充分证据证明就案涉房屋存在其他优先权足以对抗程某作为案涉房屋预告登记权利人的合法权利。故案涉预售合同并不存在事实上或法律上不能履行的情形。

第三，民法典第五百八十条赋予违约方在合同僵局情形下的解除权，其目的是在于纠正利益失衡，平衡当事人之间的利益关系，以最终实现实质正义。违约方诉请解除合同应当符合主观上是非恶意的，继续履行合同对其显失公平，且守约方拒绝解除合同违反了诚信原则等条件。本案中，程某已向原告支付了全部购房款，并办理了预告登记。案涉合同项下，某某公司1收取购房款的合同目的已完全实现，继续履行显然不存在对某某公司1显失公平，而解除合同将严重损害程某的利益。现程某作为守约方也并未主张立即交房、办理过户，只是要求在符合条件的情形下保障其取得案涉房屋的合法权利，并不损害某某公司1合法利益。此种情形下，某某公司1作为违约方无权诉请解除案涉预售合同。

最后，关于某某公司1主张注销合同备案登记及注销预告登记的诉请。根据民法典第二百二十一条规定，预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够办理不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。本案中，某某公司1作为违约方无权解除案涉合同，也未充分证明案涉房屋的预告登记存在失效情形，故程某仍系案涉房屋合法的预告登记权利人。现某某公司1主张注销案涉房屋的预告登记以及合同备案登记，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

驳回原告某某公司1全部诉讼请求。

五、二审法院判决结果：

本院认为，本案争议焦点是上诉人依据《民法典》第五百八十条之规定解除合同，并注销案涉合同的备案登记及案涉房屋的预告登记能否成立。上诉人认为案涉房屋未完工，属于在建工程，不符合交付条件，且上诉人事实上无法对案涉房屋续建完工，故案涉预售合同存在不能履行致使合同目的无法实现的情形。然双方在庭审中亦确认案涉房屋已完成基本施工，并已实际使用，虽然案涉房屋未完成权利登记，但其作为企业资产亦面临重整、转让、续建等方式处置。事实上，管理人亦在做处置该部分资产的计划，一审法院也已作详细分析阐述，本院不再赘述，故上诉人所称的上诉理由，本院不予采信。

本案中，双方于2011年12月订立《上海市商品房预售合同》，并办理网上备案登记。后被上诉人按约支付了全部房屋价款，并在2014年取得了案涉房屋的预告登记。鉴于预告登记具有破产保护效力，即便是不动产权利人陷于破产，其仍可对抗其他的债权人而保全请求权的目的实现，故上诉人请求注销预告登记及备案登记的诉请，本院难以支持。

综上所述，金丽华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

六、法律依据：

1、《中华人民共和国民法典》

第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

…………本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。